＜鉄筋コンクリート(RC)造10階建てを想定＞
問い合わせ(アポイントメント)
・メールまたは電話にて、問い合わせし、打ち合わせの日程を決めて下さい。
・敷地が決まっている場合は、住居表示、敷地面積、をお知らせください。
・敷地が決まっていなくても、打ち合わせします。
・建物の予算、構造、用途、面積割合の要望の解る範囲で概略をお知らせください。
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建築相談・打ち合わせ
・弊社にて打ち合わせします。(基本、弊社で資料や要望を聞きながらの面談は無料です。要望があれば出向いて打合わせ致します。)
・打ち合わせ時間は平日の夜や週末、祭日でも、互いの予定が合えば結構です。
・敷地資料(敷地求積図､住宅地図､登記簿､地質調査など)を持参出来る範囲でお持ち下さい。
・建物の予算、構造、用途、面積割合の要望、融資相談など、打ち合わせ致します。
・弊社の設計思想、今後の流れについて設計＆工事工程の概略を説明致します。
※事業採算が見通せない場合、弊社からお断りする場合があります。
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第一案作成
・その後、弊社にて敷地調査、役所調査を行います。
・不動産市場調査、家賃相場、間取り、クレードを調べ、想定家賃収入を調べます。
・概算工事費、売買単価、事業収入を想定し、事業収支計画を作成します。
・スパン・ロット割(間取りはなく、25㎡のワンルームｘ○戸、35㎡1LDKｘ○戸、70㎡3LDKｋｘ○戸)での基本設計を作成します。
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第一案プレゼンテーション（1.5ヶ月後）
・基本設計図(面積表、平面図、立面図、断面図を提出。仕上、デザイン、間取は未確定)
・基本設計図を基にゼネコンや銀行、司法書士などに概算見積を依頼します。
・事業収支計画書(賃料収入、ローン支払額、メンテナンス費、工事費、解体費、など)
・参考デザイン、竣工物件、賃料部の参考基本間取り
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地権者間の同意（3ヶ月後） 計4.5ヶ月後
・地権者間(所有者、共有者、底地権者、借地権者)の権利、負担の同意
・融資準備
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建設組合の設立、設計の依頼（0.5月後） 計5ヶ月後
・建設組合の設立
・建設組合のメンバーの連名により予算金額にて設計契約（四会連合協定）を結びます。不慮の事情や施主の要望により、大規模な条件変更がない限り、多少の工事額の変更があっても、予算工事費の算定による設計料とし、設計料確定。
・設計契約時、設計料の10％を頂きます。
・銀行融資やフラット35の工事費の借り入れ準備も始めていただきます。
権利が複雑なので、予め、なん行かヒアリングした中で、一番有利な銀行を選定しておきます。
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基本設計（2ヶ月） 計7ヶ月後
・何度か打ち合わせし、部屋の大きさ、使い方、構成、収納量、キッチン、浴槽、仕上げ材、設備機器など、今後、ベースとなる基本設計を作成します。
・仕上げ材や設備機器を確認するため、ショールームなどにも出かけます。
・この時期は試行錯誤段階でも有り、プランが大きく変わる場合もあります。ただ、実施設計に入ると図面数が多くなり、大きな変更が物理的に困難になるので、十分検討します。
・基本設計完了時(プラン決定)、設計料の20％をいただきます。
・地質調査（3軸圧縮試験+ボーリング）近隣データと大幅に変わっている場合は基礎設計を変更し、計画変更申請を提出します。
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実施設計（1ヶ月） 計8ヶ月後
・確認申請や見積に必要な図面（意匠、構造、設備、電気）を作成します。
・役所の事前協議（街造り条例、中高層条例、バリアフリー条例、省エネの届出、緑化条例、区画整理事業、既存宅地、埋蔵文化財等）も開始します。
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見積り（3週間） 計9ヶ月後
・実施図を渡し、質疑、応答を行い、見積りをしてもらいます。
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請負契約+同時に確認申請提出（1.5ヶ月） 計9.5ヶ月
・事業なので、概算見積後など早目に建設会社(ゼネコン)を選定します。
・見積金額は往々にして予算オーバーなので減額や仕様変更項目を決め指値などしながら絞っていき、予算額内に収めます。
・見積りを査定したら、建設組合のメンバーの連名により工事請負契約書(原則、四会連合協定版とします。施工者に有利な施工者オリジナル工事契約書ではありません。)を、施工業者と結びます。
・確認申請を提出します。 ・施工業者決定時、設計料の40％をいただきます。
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着工準備（設計監理開始）（2ヶ月） 計11.5ヶ月後
・建物解体（ある場合は木造2階住宅で2～3週間程度、鉄骨、RC造は規模により1～4ヶ月掛ります。）
・地鎮祭（現場にて神主さんを呼び立席、直会は出席者会費制で行います。予算が無い場合、当事者により敷地四方に酒・米巻きし皆で、お祈りして終わらす場合も有ります。）
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工事（設計監理）（14ヶ月） 計2年1.5ヶ月後
・現場にて設計施工定例会議を1~2週に1度、施主を交えた総合定例を月に一度、開始、サイン付き議事録を作成します。
・カタログやサンプルにて仕上材を確認し、最終発注します。 （キッチンやユニットバスなど時間の掛かる物が最初でクロスや塗装などはギリギリまでOKです。）
・上棟（設計料は中間検査、上棟時10％づつ弊社に支払います。上棟式は、現場にて、当事者により敷地四方に酒・米巻きし皆で、お祈りして終わらせます。その後、直会は出席者の会費制で行います。）
・塗装などは試し塗りし、微妙な差を現場にて最終判断します。
・施工業者への支払い方法は打ち合わせによる。
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竣工（0.5～1ヶ月） 計2年2ヶ月後
・行政、審査機関の完了検査（設計監理者と施工管理者で立ち会います。検査済の取得）
・登記手続の開始 ・施主立ち会いの元、設計事務所が竣工検査を行います。不適箇所を整理し、是正期日を決めます。
・引渡し書類や鍵などを渡し「引渡し」となります。（弊社に設計料の10％を支払います。）
・ダメ工事（不適箇所是正）完了（検査後、工事費の残額を支払い、全ての費用を支払う。）
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引越し・入居・1年点検
・カーテンや別途購入家具等を引越し前に搬入します。
・引越し
・不具合は最初の2から3ヶ月で初期不良がでます。一般に乾燥収縮と湿潤による膨れの1年を経て不具合の ほとんどが出ます。その1年後にメンテナンスでまた、設計、施工のメンバーが訪れ1年点検を行い、是正します。その後はその都度の補修となり、建物が壊れるまでの付合いとなります。
等価交換マンション事業：ローンリスクは負わないが、等価交換で所有権や借地権分の土地代金をマンションに交換する事業。
共同建替マンション事業：既存の分譲マンションの建て替えだけでなく、共有所有権者や借地権者＆底地権者が自主的に共同で建てるマンション事業。