Q： 等価交換も土地代0では？
土地代を払ってないように見えますが、事業とすると約3割(場所により変動)計上される。普通の分譲マンションと同じ。ただ、等価交換は元地主が自分の土地代分を区分所有マンションで貰っているだけで、普通の分譲マンションの元地主は土地代を、お金で貰っているだけ。
Q: ローンがあるのだから、持ち分が多いのは当たり前では？
そうです。もし、ローンリスクが嫌なら、ローンなし迄、販売会社にマンションの一部を売ってもらえば良い。ただ、経費が少ない分、等価交換より、持ち分戸数が多くなる。是非、一度、ご検討下さい。また、子孫の為、資産を多く残すなら、賃貸マンション事業と言う投資も出来る。無理のない範囲でローンを組み、賃貸収入でローンを返済し持ち分の戸数を多く残す事をお勧めする。事情が違う各自がローンリスクをどう考えるかだと思う。
また、普通の地主の賃貸マンション事業もローンリスクは同じ。逆に、等価交換は、ローンリスクは無いが土地分をマンションに替えるしか選択はない。もっと言うとマンションではなく、お金に変えたら普通の分譲マンション事業だ。基本、土地の売買です。そして、普通の地主の建替えは自己資金+ローンしかない。ローンと言うリスクは取るが全戸、自分のマンションとなる。リスクと言う意味で共同建替事業はローンリスクなしから賃貸マンション投資まで選択肢の広い事業だと言える。
Q: 普通の単独地主の自己資金不足も、一部マンションを販売して資金調達可能では？
可能です。よく普通の地主の建替え事業で自己資金が足りず、建て替え出来ないケースがある。本当は普通の建替えでも、一部、マンションを分譲して換金して、自己資金を作っても構わない。ただ、単独地主の多くの人は分譲する事により権利が複雑になるのを嫌う。 その点、借地権者や共有者の敷地は複数の地権者がおり、元々複雑。複数地権者がいると売ったり買ったり建て替えや修理したり、何をするにしても、同意承諾が大変。 そこを区分所有マンションにする事により法律や規則により、物事が決められる。普通の区分所有の分譲マンションと同じなので、売買や相続、管理が楽だ。故にng。不動産から生ずる家族の問題も解決できる。
Q： 3％のコンサルタント料で大丈夫ですか？
建替事業のコンサル料は建設費+事業経費＝総事業の約3％としている。 建設費4億円の例で行くと4億円+事業経費2.2億円＝6.2億円ｘ0.3％≒0.2億円となる。 弊社は設計料も受注できるので、この程度でも有難い。 でも、大きな不動産開発会社では総事業費が10億円以上じゃないと成立しないらしい。 小さな事業では経費倒れになる。 元々、弊社では地主の土地有効活用で賃貸マンションなどを設計していると設計料だけで、同じような業務をしている。確かに地権者建替え事業は複数名になり調整は大変だ。でも基本は建設事業で同じ。 賃貸マンションは、他の設計事務所でも設計していると思う。でも、投資用ワンルームマンションで、販売会社と提携出来るのは稀で弊社の強みだ。ここまで、やれる設計事務所は滅多にいない。
ファミリー分譲マンションが主のコーポラティブや街づくりが主な従来型の再開発や建替え事業と違い、弊社の提案する建替事業は規模の大きな事業も経費が安いので、お得だが、スケールメリットを追わなければ、既に設計料が頂けるので小さなマンションでも採算可能なニッチな事業だ。
Q：建設後、建物管理はどうするのでしょうか？
普通の分譲マンションと同じで管理組会が行います。小さければ自主管理、大きければ管理会社に委託する。最初は建設組会が母体となり、新しいマンション所有者とともに、管理する。
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等価交換マンション事業：ローンリスクは負わないが、等価交換で所有権や借地権分の土地代金をマンションに交換する事業。
共同建替マンション事業：既存の分譲マンションの建て替えだけでなく、共有所有権者や借地権者＆底地権者が自主的に共同で建てるマンション事業。