新規共同建て替えマンション
(既存分譲マンションの共同建替えだけでなく、等価交換事業に代わる新規新築マンション建設。）
一般に等価交換事業は、ローンリスクは負わないが、等価交換で所有権や借地権分の土地代金をマンションに交換するだけです。
・等価交換マンション事業を検討されている地権者に、全く違う事業方式の提案。
・この事業は共有所有権者や借地権者＆底地権者が自主的に共同で建てるマンション事業。
・建替え資金が無くとも、銀行ローン+一部ワンルームマンション分土地の販売で資金調達。
共同建替事業は、既存の分譲マンションの建て替えだけでなく、複数地権者が建設組合を作り、新たなマンション建設でもあります。共同建て替えは、大きな一敷地にする事により、間取りを良くし付加価値を上げ、バランスの良い配置で建設コストを下げます。更に使えなかった許容容積を全部使い単独敷地では困難な事業が共同化する事により収支を良くし、事業を可能にさせます。結果、再分化された地権者の権利も区分所有権を使い分配出来ます。割り当てがワンルーム1戸未満でも、土地権利分は現金化出来ます。
建設組合員は建設費を共同で銀行から融資を受けます。手持ち資金が無い人やローンリスクが嫌な人は土地の持分を売り資金にします。弊社が、その土地持分で投資用分譲マンションを作り、ワンルーム販社に売ります。売った代金のうち、土地分の販売代金を地権者に資金還元します。
この共同建替事業は同じ手持ち資金ゼロにしても、ローンリスクを取れば等価交換事業に比べて配分される戸数が約3倍多くなります。一度、事業を見比べて下さい。また、等価交換事業が成立している敷地は地権者共同建替マンション事業のほうが採算レベルが低いので、共同建替事業としては成立済です。
＜メリット＞
・共有所有権者、借地権者＆底地権者に現金がなくても、銀行融資や一部土地代金販売資金で建設可能。
・リスクは背負うが自分達が事業主なので、普通の等価交換に比べ分配される総住戸面積が約3倍。
・自分達の住む部分以外、現金化しても良いし、自己所有の賃貸住宅でローンの返済に当てても良いです。
・中間管理費(モデルルーム・広告)や組織が小さいので事業会社経費に比べコンサルタント料を1/4に出来、経費が安いです。
・大きな道路に接していない敷地の場合や、狭小敷地、旗竿敷地、変形地形などでは日影規制により許容容積率を満たせない敷地がある。それを地権者が共同建替事業にする事により、大きな一敷地にする事になり、使えなかった容積率を全部使えます。
・現在、共有地や将来、相続により共有せざる得ない地形の悪い敷地や借地など、複雑な権利関係の不動産を区分所有マンションにし、分割相続、居住、売却、運用など、人に合わせ、資産管理し易く出来ます。
・一部、販売用ワンルームマンション分の土地は繋ぎ融資で資金確保し、ワンルームマンション販売時に清算します。ワンルームが売れ残ったとしても販売会社とは引き渡し四ヶ月後、買取契約も結ぶの現金化出来ます。
・全ての事業者＆ゼネコンは住宅瑕疵担保履行法に基づき保険か供託金が義務付けられています。設計も瑕疵保険に加入済。よって設計や施工による構造や水漏れなど大きな瑕疵による事業継続不可能はありません。
＜詳細リンク先＞
・参考内訳：共同建替マンション6億円(等価交換10億円)の場合
・地権者共同建替マンション事業に向いている敷地・人々
・コルピソスに向く、共同建替マンション
・よくある質問
＜流れ＞
弊社では、地権者同士が概算見積提出に同意すれば、基本設計は無料です。そして、基本設計図を基にゼネコン(建設会社)、マンション販売会社、司法書士、銀行、測量、など、見積を取り、事業計画書を地権者さまに提出します。事業内容に同意してもらえば、弊社とコンサルタント料込の設計契約を行います。その後、実施設計、最終見積補正、融資申込み、工事請負契約、設計監理、業務を行い、通常の建設プログラムとなります。残念ながら、概算見積を取り、事業計画書に地権者さまが不同意の場合、弊社からの請求はありません。無料です。基本、弊社として、事業が見通せている事業しか提案しません。よって、無料なので、概算見積同意、事業計画書説明までは、是非、進ませて下さい。結果、地権者様も弊社も事業関係者も皆、幸せになればと思います。
※問い合わせを受けても初期段階で事業採算が見通せない場合、弊社から御断りする場合も有ります。
挨拶、概略事業説明
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地権者、概算見積同意
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概算見積開始・事業計画書作成
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事業計画書説明
(説明後、地権者不同意なら事業はここで終わりです。不同意でも無料です。)
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地権者、事業計画書同意・設計契約・建設組合設置
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設計開始
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通常の建設プロセス
但し
・事業に向いている敷地は、都心23区、郊外では中央線、東横線沿線、駅から徒歩10分以内。
・容積対象面積床が1000㎡以上(例：敷地200㎡で容積率が500％なら容積対象面積が200㎡ｘ5＝1000㎡)、スケールメリットがなくとも対応は可能。
・コンサルタント料は全事業金額(建設費+事業経費+想定土地代)の概ね3％。設計料は弊社料算表によります。
・敷地権割合、敷地形状、建物形状により事業内訳は変動します。
・初期検討や基本設計後、弊社で、請け負えず、お断りする場合もあります。
＜参考リンク先＞
千代田区の助成金：建築物共同化住宅整備促進事業(ミニ優良)
国税庁：路線価図・評価倍率表
(財)資産評価システム研究センター：全国地価マップ
国税庁：[税について調べる＞譲渡所得]借地権と底地を交換した時[平成28年4月1日現在法令等]